Immobilier : comment une génération peut se sentir flouée

M. Friggit, Jacques de son prénom est un fonctionnaire qui sort les statistiques les plus parlantes en matière d’immobilier. Grâce à lui, on a un historique des prix pondérés par les revenus depuis 1965. Et ses graphiques sont éloquents, jugez donc :

Ce graphique tient compte de l’inflation, des revenus et de la saisonnalité (au printemps les prix sont traditionnellement plus hauts qu’en hiver, au vu de la reprise des ventes). Je suis assez frappé par l’augmentation générale des prix opérée depuis 1998 et surtout 2002. Oh certes il y a eu une hausse similaire au début des années 90 mais localisée sur Paris essentiellement. Et cette hausse est tellement ridicule par rapport à l’actuelle. C’est donc plus qu’un doublement des prix sur 10 ans que l’on constate. Le pavillon que vous convoitiez en 2000 vaut probablement 250 000 euros à l’heure actuelle, si l’on tient compte de l’inflation. Alors certes, les taux sont bas. Mais c’est loin de compenser cette quasi soudaine perte de pouvoir d’achat immobilier.

Que peut-on en conclure ? Que nous sommes dans une bulle immobilière, et qu’elle va prendre du temps à se dégonfler. Loin de fonctionner comme la bourse, l’immobilier a une forte inertie et ses variations se font plus lentement. Seulement cela a des répercussions sociales, pas seulement économiques. Une bulle immobilière va favoriser les insiders (ceux qui possèdent déjà un bien) au détriment des outsiders (les exclus de la propriété). Ainsi, en période de hausse des prix, il est bien vu d’acheter un studio, pour le revendre avec une plus-value 4 ans plus tard pour acheter un T3. Dans le même temps le propriétaire du T3 fait sa plus-value et achète un pavillon. Celui qui a son pavillon peut acheter du coup sa maison indépendante avec terrain.

Le problème c’est que dans le même temps, les prix ont surenchéris, rendant le pied à l’étrier encore plus inaccessible. Ainsi le moindre studio valable en grande ville de province se voit accessible aux environs de 70 000 euros. Avant, le studio valait plutôt…70 000 FF. On a gardé les mêmes prix. Mais pas la même unité monétaire…le marché est devenu déconnecté des revenus des primo-accédants. On leur confectionne des produits financiers artificiels et des mécanismes de prêts surréalistes pour soutenir la demande, et alimenter par le bas  cette pyramide : les pauvres paient la plus-value des un-peu-moins-pauvres et ainsi de suite jusqu’au haut de la pyramide.

On est loin de l’accession à l’immobilier des 30 glorieuses, bien plus méritocratique. De fait, et sans statistiques pour le prouver, je constate que la génération des 25/35 ans sera celle du recul du patrimoine immobilier : si les générations précédentes, et surtout la génération des Baby-Boomers aura su accéder à un patrimoine immobilier conséquent, il n’en sera pas de même pour l’actuelle, condamnée à surpayer des biens trop exigüs pour eux. On peut parler de « génération appart » ou « génération T3 », tant les BB ont accédé en masse à la propriété de vraies maisons. Il y a comme une sorte de déclassement social. Autour de moi (j’ai 30 ans), la plupart de mon entourage vit dans des maisons ou appartements systématiquement plus petits que ceux de leurs parents, à situation familiale équivalente. Y compris lorsqu’ils gagnent plus d’argent que leurs parents, ce qui est loin d’être systématiquement le cas en plus. J’en veux un peu à cette génération qui a pu à la fois :

– construire sa maison, et rembourser en monnaie de singe (inflation des années 70)
– être aux commandes du pays, profiter de la stabilité des 30 glorieuses, et donner au pays une situation précaire aux générations suivantes (dont la génération X, la suivante qui n’a pu accéder aux commandes et qui risque d’être barrée par la suivante)
– endetter l’Etat jusqu’au cou, et donc leurs propres enfants., qui devront faire avec.
– faire payer l’immo cher aux enfants des autres pour partir vivre dans le sud (exemple de parisiens 68tards), tout en se plaignant des difficultés de leurs propres enfants, ne faisant pas le lien entre l’avidité dont ils ont fait preuve, et l’ « avidité générationnelle » plutôt bien partagée.

Peut-être que les iphones, l’adsl, les trajets pas chers en avion, sont des pilules à avaler (je n’ose dire vaseline…) pour mieux accepter un immobilier devenu hors de prix. La facture est trop cher payée, étant entendu que la technologie avance plus vite que les désirs des gens. Beaucoup seraient prêts à sacrifier cette technologie parfois futile pour avoir accès à quelques mètres carrés supplémentaires, et ce, sans faire 100 km par jour pour aller travailler, ou être endetté sur 30 ans en annihilant toute possibilité d’épargne. Mais l’immobilier va baisser, lentement, après cette remontée provisoire (nommée Bull-trap par les spécialistes), et la génération d’après va pouvoir cueillir sans trop d’efforts les conneries des générations précédentes. Jusqu’au prochain cycle.

Un autre graphique :

Evidemment, j’ai accédé personnellement à la propriété très récemment. J’ai pu profiter de la temporaire baisse des prix, tout en cherchant un bien raisonnable par rapport à nos besoins. Peut-être le regretterais-je en cas de baisse des prix très soudaine, mais mon choix de vie n’est pas incohérent. Subsiste peut-être le regret de ne pouvoir accéder à un pavillon ou une maison comme mes propres parents ou beaux-parents (en fait personne de la tranche 55-65 ans ne vit en appartement), mais mon prêt ne cours que sur 15 ans, ce qui me laisse le temps d’améliorer ma situation plus tard. J’espère bien, cela dit que les prix redeviendront normaux, sinon, on va droit vers une société de la rente façon 19ème siècle, où il est difficile de vivre convenablement grâce aux revenus issus du travail. On ne peut le souhaiter à personne.

2 réflexions au sujet de « Immobilier : comment une génération peut se sentir flouée »

  1. Christian

    Je pense aussi que cette bulle immobilière va prendre le temps de se dégonfler, mais elle se produira tôt ou tard. Les prix devrait revenir à la normal mais quand ? Personne ne peux vraiment le dire.

    Répondre
    1. Sylvain Auteur de l’article

      En province profonde, les prix sont déjà redevenus « normaux », reste plus que Paris et les centres des grandes villes
      (je pensais pas avoir un commentaire un jour sur ce vieil article, pas vraiment le centre d’intérêt du blog)

      Répondre

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